C’est bien connu, louer un logement est un parcours du combattant, notamment sur le plan financier. Avant d’emménager, vous devez verser un dépôt de garantie, dont le montant peut aller jusqu’à 2 mois de loyer hors charges.
Plus communément appelé “caution”, ces deux notions sont néanmoins très différentes, même si elles ont toutes deux vocation à protéger le propriétaire dans le cas où le locataire ne respecte pas ses obligations.
La caution
Qu’est ce qu’une caution ?
Une caution est une personne qui se porte garante du bon paiement des loyers et des dettes locatives du locataire. C’est pour cela qu’elle est aussi appelée “garant”. Concrètement, si le locataire ne peut pas payer sa propre dette (en cas d’impayés de loyer, de charges ou de dommages), le garant devra la prendre en charge.
Caution simple ou caution solidaire ?
Une caution simple engage un garant pour les impayés et dettes locatives du seul locataire qu’il garantit. Par exemple, dans une colocation à 4, le garant ne couvrira que le quart des dettes locatives réclamées par le bailleur.
La caution simple peut être activée seulement en cas d’échec de toutes les procédures engagées par le bailleur (excepté si l’inverse est spécifié dans l’acte de cautionnement) : ce dernier doit d’abord envoyer au locataire un commandement de payer par huissier de justice. A défaut, le propriétaire peut de plein droit engager toute action en justice, judiciaire ou extra-judiciaire. Si ces actions ne mènent pas à la résolution du litige, le propriétaire peut alors se retourner contre la caution afin de récupérer les sommes qui lui sont dues.
→ Bon à savoir : par défaut, si rien n’est précisé dans les dispositions du contrat de bail, il s’agit d’une caution simple.
Une caution solidaire engage le garant dès le premier impayé, sans que le bailleur ait besoin de mener quelconque réclamation préalable auprès du locataire.
Si un locataire a plusieurs cautions solidaire, le bailleur pourra se retourner contre n’importe quel garant pour la totalité des sommes dues.
→ Bon à savoir : avant de se retourner contre un garant, le bailleur devra lui envoyer son intention de se prévaloir de l’acte de cautionnement par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de colocation, si une clause de solidarité est insérée au bail, alors le bailleur pourra exiger le remboursement de l’ensemble des dettes locatives de tous les colocataires à un même garant.
La caution est-elle obligatoire ?
Avoir un garant n’est pas une obligation légale, mais dans la grande majorité des cas, les gestionnaires immobiliers l’exigent afin de mieux protéger leurs propriétaires.
Le garant peut prendre plusieurs formes, il peut s’agir d’un garant :
- Physique : membre de la famille, amis
- Moral : société
- Organisme tiers : garantie Visale, Garantme, Unkle, Cautioneo, etc.
En cas de garant physique, une attention particulière devra être apportée dans la rédaction de l’acte de cautionnement. Le garant devra recopier et signer de façon manuscrite une partie de l’acte de cautionnement, selon les exigences juridiques en vigueur (voir article à ce sujet).
→ Bon à savoir : il est aussi possible d’apposer sous forme électronique la mention écrite s’il est possible de garantir que cette apposition a bien été effectuée par le garant.
Le dépôt de garantie
Qu’est ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, communément appelé “caution” à tort, est la somme que le locataire doit verser à son propriétaire avant l’emménagement, généralement au moment de la signature du contrat de bail.
Il permet de couvrir un propriétaire face à son locataire qui ne respecterait pas ses obligations locatives. Par exemple le dépôt de garantie peut-être retenu pour couvrir les dettes du locataire dans les cas suivants :
- Loyer impayé
- Charges et dettes locatives
- Dommages de la location (hors vétusté et usure normale)
Vous pouvez consulter la réglementation autour du dépôt de garantie sur le site du service public juste ici.
Quel montant de dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie vaut pour toute la durée de la location (il ne peut donc pas varier en cours de location) et est encadré par la loi.
Ainsi, la somme maximale qui peut être demandée par le propriétaire ou l’agence immobilière est de :
- 1 mois de loyer (hors charges) pour un bien non meublé
- 2 mois de loyer (hors charges) pour un bien meublé
→ Bon à savoir : en cas de bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur
Quand récupérer son dépôt de garantie ?
En fin de bail, le propriétaire ou le gestionnaire procèderont à l’état des lieux de sortie. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée permet de faire apparaître s’il y a des dommages à la charge du locataire dans le logements.
Si aucune dégradation n’est constatée et qu’il n’y a aucune dette locative, le propriétaire dispose d’un mois pour vous remettre la somme versée au titre du dépôt de garantie.
En cas de dégradations à la charge du locataire ou de dette locative, le propriétaire dispose de deux mois pour vous remettre le solde de la somme versée au titre du dépôt de garantie.
Ce solde est calculé en considérant les frais de remise en état du logement et le montant des dettes locatives. Chaque retenue doit être justifiée par une facture ou un devis pour les dégradations, et une preuve d’impayé pour les dettes locatives.
Le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges, si les deux conditions suivantes sont respectées :
- Les charges sont au réel
- Le locataire quitte le logement alors que le propriétaire ne dispose pas de l'arrêté annuel des comptes du syndic
Que faire en cas de retard ou non-restitution du dépôt de garantie ?
En cas de retard sur la restitution du dépôt de garantie, le propriétaire devra payer des indemnités de retard correspondant à 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
En cas de non-restitution injustifiée du dépôt de garantie (qu’il s’agisse du montant entier ou partiel), il est recommandé de privilégier :
- Un recours à l’amiable dans un premier temps : le locataire prend contact avec son propriétaire pour comprendre les raisons du retard, lui rappeler ses obligations et lui demander de lui restituer son dépôt de garantie dans les plus brefs délais.
- Un recours juridique dans un second temps, sans retour satisfaisant du recours à l’amiable : le locataire envoie à son propriétaire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sans retour de sa part, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), dont dépend le logement loué, par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant la copie du bail, et en indiquant ses coordonnées, celles de son bailleur et l'objet du litige.
→ Bon à savoir : les démarches auprès de la CDC sont gratuites pour le locataire et pour le propriétaire.
Si cette conciliation n'aboutit pas, le locataire peut porter l’affaire devant un juge de proximité si les frais sont inférieurs à 4 000 € ou le tribunal d'instance s'ils sont supérieurs.
→ Bon à savoir : il n’y a pas besoin d'un avocat pour porter son affaire devant le juge de proximité.
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